Hipotecas Adornianas
Lic. Miguel Palau – Economista – Agosto 2026
En noviembre de 2025 Manuel Adorni escrituró junto a su esposa un departamento en Caballito por US$230.000. Pagó US$30.000 y los US$200.000 restantes (el 87% del precio) quedaron financiados mediante una hipoteca otorgada por las propias vendedoras, dos mujeres
de 72 y 64 años. El vencimiento quedó fijado para noviembre de 2026 y, según declaró la escribana que intervino en la operación, sin intereses.
Más allá de la investigación judicial, que no es el objeto de este artículo, la operación es una metáfora casi perfecta de un problema bastante más grande. Mientras se discute cómo Adorni consiguió que dos jubiladas le financiaran una vivienda, vuelve a tomar fuerza una idea para intentar
reanimar el crédito hipotecario: utilizar al Fondo de Garantía de Sustentabilidad (el FGS) como fuente de fondeo de largo plazo para los bancos. La paradoja casi se escribe sola.
El Problema
Hace tiempo que vengo sosteniendo, incluso para este medio, que uno de los principales problemas del crédito hipotecario argentino no está del lado del instrumento sino del lado del fondeo, las hipotecas se otorgan a 23,5 años promedio mientras que los bancos se fondean de depósitos a 30 días.
¿Cómo viene el crédito hipotecario? El último impulso llevó los desembolsos a US$372 millones en octubre de 2025. En mayo de 2026 habían caído a apenas US$115 millones. Entre enero y mayo se registraron 9.802 nuevas hipotecas contra 16.057 un año antes: 39% menos. En los mejores meses del ciclo de 2018 se habían rozado los US$690 millones mensuales. Y aun con el renacimiento de los UVA, Argentina sigue jugando en otra escala. El crédito hipotecario ronda apenas el 1% del PBI, contra 28% en Chile y alrededor de 8% en Colombia y Perú.
En ese único sentido (y solo en ese) Adorni es una víctima más del sistema financiero argentino. Lo que resolvió con dos jubiladas debería poder resolverlo con un banco, a veinte o treinta años, como ocurre en cualquier mercado hipotecario desarrollado. Después, su caso tiene otras particularidades que no me interesa discutir acá.
¿Qué proponen?
El Gobierno conoce el problema. Una de las ideas que circula consiste en que el FGS coloque fondos a plazos considerablemente más largos en los bancos. El mecanismo sería sencillo: el Fondo ofrece depósitos, las entidades compiten por ellos mediante la tasa y obtienen fondeo de mayor
duración para originar hipotecas.
Y acá aparece Adorni. En términos económicos no es literalmente que “los jubilados te prestan para comprarte una casa”. Pero la imagen política es irresistible: el fondo que respalda al sistema previsional terminaría financiando el fondeo con el que los bancos prestarían para comprar
viviendas. Adorni la vio toda.
¿Qué es el FGS?
El Fondo de Garantía de Sustentabilidad nació en 2007 como una reserva destinada, entre otras cosas, a amortiguar el impacto de ciclos económicos adversos sobre el sistema previsional. Un año después, con la eliminación del régimen de capitalización, los activos de las cuentas administradas por las AFJP fueron transferidos en especie a la ANSES e incorporados al FGS.
No es correcto decir que hoy sea simplemente “la plata de las AFJP”. Pero buena parte de su salto patrimonial provino de aquella transferencia, ahora administrada bajo un mandato completamente distinto. Actualmente el Fondo ronda, según la fecha y el tipo de cambio utilizado para valuarlo, los US$75.000 a US$80.000 millones. A abril, el 78,1% estaba invertido en títulos públicos nacionales y 13,9% en acciones argentinas. Entre esas participaciones tiene, por ejemplo, el 28,8% de Banco Macro y el 26,03% de Ternium Argentina.
Y acá aparece algo que a mí particularmente me hace ruido. El FGS fue pensado, entre otras cosas, como colchón frente a momentos malos del ciclo. Pero tiene prohibida por ley la diversificación internacional. Por lo tanto, una enorme proporción de sus activos está expuesta directa o indirectamente al mismo riesgo argentino que deterioraría los ingresos previsionales en una crisis. Es decir: un colchón anticíclico extraordinariamente correlacionado con el ciclo que debería amortiguar.
¿Puede el FGS colocar dinero en los bancos? Sí. El artículo 74 de la Ley 24.241 permite depósitos a plazo fijo hasta un máximo del 30% del total de sus activos. Sobre un FGS valuado entre US$75.000 y US$80.000 millones, estamos hablando de un techo teórico cercano a US$22.500–24.000 millones. Pero una cosa es el techo legal y otra muy distinta es la plata disponible.
Tomando el dato de Federico González Rouco de aproximadamente US$1.500 millones entre liquidez y plazos fijos movilizables, ese sería el tramo que podría ponerse a trabajar sin hacer una cirugía mayor sobre la cartera.
Y US$1.500 millones parecen poco hasta que uno los compara con el tamaño minúsculo del mercado hipotecario argentino. En 2025 se originaron alrededor de US$3.300 millones en hipotecas.
Si uno toma para 2026 un flujo base del orden de US$2.500 millones, US$1.500 millones equivalen aproximadamente a siete meses de crédito hipotecario.
Ahora bien: no se desembolsarían todos juntos. Si ese monto se coloca a lo largo de tres años, estamos hablando de unos US$500 millones adicionales por año. Sobre un mercado que origine US$2.000–2.500 millones anuales, el efecto ronda entre 20% y 25% adicional. No genera un boom hipotecario. Pero tampoco es irrelevante.
Eso es, precisamente, lo que intento mostrar en este gráfico.
No es una predicción puntual, sino un ejercicio de escala: sin fondeo estructural el crédito vuelve a los ciclos cortos de siempre; con US$1.500 millones distribuidos en tres años, la originaciónrecibe un empujón relevante pero limitado; acercarse al techo legal cambia completamente la escala, aunque exige vender o reasignar una parte importante de la cartera del FGS. La securitización es distinta: no agrega simplemente un stock de dinero, sino que permite reciclar el balance bancario y utilizar el mismo capital para sucesivas rondas de crédito.
Llegar desde US$1.500 millones hasta el techo de US$22.500–24.000 millones no requiere cambiar la ley. Requiere cambiar la composición de la cartera. Y eso significa vender activos o dejar que venzan para reemplazarlos por depósitos bancarios. No estamos hablando de movimientos marginales. Son posiciones grandes en títulos públicos y acciones argentinas. No es el objetivo de este artículo estimar qué impacto tendría semejante reasignación sobre sus precios, pero claramente no sería neutral. Además aparecen otros riesgos. Si el fondeo del FGS reemplaza obligaciones negociables u otras fuentes de financiamiento bancario en lugar de complementarlas, no necesariamente profundiza el mercado de capitales: puede desplazarlo. También existe riesgo de concentración de contraparte, de asignación política del crédito y, si las tasas dejan de determinarse competitivamente, de transformar una solución de fondeo en crédito dirigido.
El punto
Para mí, entonces, el veredicto sobre la medida es bastante acotado. US$1.500 millones a tasa de mercado no rompen nada y pueden ayudar bastante. Pero no solucionan el problema. La solución estructural no consiste en encontrar una nueva caja enorme que reemplace a los depósitos.
Consiste en que el banco no tenga que quedarse treinta años con cada hipoteca que origina.
Origina el crédito. Lo administra. Agrupa una cartera de hipotecas. Esa cartera pasa a un fideicomiso. El fideicomiso emite títulos y los vende a inversores de largo plazo. El banco recupera liquidez y capacidad de balance y vuelve a prestar. Eso es securitización. Y el vehículo jurídico ya existe. En
febrero de 2025 la CNV creó un régimen específico y simplificado para los fideicomisos financieros hipotecarios, precisamente para facilitar la titulización de carteras y su colocación en el mercado de capitales.
Hay incluso una ironía adicional: el propio FGS ya está autorizado por ley a invertir hasta 25% de su cartera en títulos respaldados por créditos hipotecarios. Entonces quizás la discusión esté mal planteada.
No se trata solamente de preguntarnos cuánta plata del FGS podemos meter dentro de los bancos. La pregunta más interesante es cómo hacemos para que las hipotecas salgan de los balances bancarios y sean compradas por un mercado de inversores con pasivos largos. El FGS puede ser uno. Las aseguradoras pueden ser otro. Los fondos comunes, también. Y eventualmente el FAL puede participar, siempre que su regulación y sus necesidades de liquidez lo permitan.
Porque el FAL tampoco es una caja mágica: nace para afrontar indemnizaciones y, precisamente por eso, tiene obligaciones potenciales que pueden crecer cuando la economía empeora.
Nota metodológica: para el gráfico el escenario base replica ciclos de crédito sin fondeo estructural; el escenario FGS disponible supone US$1.500 millones distribuidos en tres años; el techo legal utiliza el límite del 30% previsto para depósitos bancarios; y el escenario de securitización incorpora un multiplicador de reciclaje del balance como ejercicio de sensibilidad. El multiplicador de 3–4 veces debe interpretarse como un supuesto del ejercicio y no como una estimación causal para Argentina.
Elaboración propia.
