Leila Misuriello – Economista – Septiembre 2026
LA ACTIVIDAD
Julio no trajo novedades respecto a la dinámica que venimos observando. El ISAC cayó 4,5% interanual y la serie desestacionalizada bajó 4,6% respecto a junio, con la tendencia-ciclo acumulando ya varios meses consecutivos en terreno negativo. El despacho de cemento de agosto suma una caída del 8,1% interanual. Los números son consistentes entre sí.
Dentro del ISAC de julio, la brecha entre tipos de insumos se mantiene y en algunos casos se amplía. Los materiales de terminación y refacción son los únicos que sostienen variaciones positivas: grifería, tubos y vidrio subió 22,8% interanual; artículos sanitarios, 7,0%. Del otro lado, los insumos de obra gruesa e infraestructura profundizan sus caídas: asfalto bajó 23,1%, yeso 21,2%, ladrillos huecos 12,9%, hormigón elaborado 9,5%, cemento portland 8,1%. La lectura que hicimos el mes pasado (un sector traccionado por intervenciones sobre lo construido, no por obra nueva) sigue siendo la que los datos sostienen. Es en este contexto que, a fines de agosto, el Gobierno anunció una medida orientada a expandir el financiamiento para la primera vivienda.
EL MECANISMO DETRÁS DEL ANUNCIO
El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) es el fondo de reserva previsional que administra ANSES. A través de él, el Gobierno licitó plazos fijos en los bancos a uno y cinco años para que, con ese fondeo de mayor plazo, las entidades puedan otorgar préstamos hipotecarios con una tasa tope de UVA más 7,5%. La primera licitación, realizada en septiembre, recibió ofertas por más de $258.000 millones sobre los $200.000 millones disponibles, según datos del BCRA.
Los préstamos para vivienda son, por definición, de largo plazo: 15, 20, 30 años. Pero el sistema financiero argentino se fondea principalmente a plazos muy cortos, con depósitos que se renuevan semana a semana o mes a mes. Prestar largo con fondeo corto implica un riesgo de liquidez que los bancos no pueden asumir de manera sostenida, y eso limita la escala del mercado hipotecario con independencia de la voluntad de las entidades de prestar. Ese descalce entre el plazo al que se presta y el plazo al que se capta es el cuello de botella estructural que la medida intenta aliviar. El FGS, al inyectar fondeo de hasta cinco años, reduce esa brecha. Que Argentina tenga un mercado de préstamos hipotecarios equivalente al 2% del PBI mientras en Chile representa el 27% no se explica únicamente por la historia macroeconómica reciente: también refleja esa dificultad crónica del sistema para generar fondeo de largo plazo en moneda local.
DEL FINANCIAMIENTO A LA OBRA
El Censo Nacional de 2022 reveló que entre 2010 y 2022 el stock de viviendas en Argentina creció a un ritmo mayor que la formación de nuevos hogares. No porque no haya déficit habitacional (la brecha entre hogares y viviendas ocupadas persiste, aunque se redujo significativamente en ese período) sino porque existe un volumen de unidades que aún no encontró comprador. El acceso económico a ellas actuó como restricción: el precio, la informalidad de ingresos y la falta de financiamiento dejaron fuera a una parte de la demanda potencial. Cuando ese acceso mejora, la primera respuesta del mercado tiende a ser la activación de transacciones sobre lo existente. La construcción de unidades nuevas viene después, cuando esa demanda empieza a presionar un mercado que ya fue absorbiendo ese stock.
Este razonamiento tiene matices geográficos que no son menores. En mercados donde el stock disponible es menor en relación a la demanda potencial, la presión hacia la obra nueva puede darse antes. En mercados con mayor cantidad de unidades sin absorber, el financiamiento primero dinamiza lo existente antes de traccionar construcción nueva. No hay una respuesta homogénea para todo el territorio.
A todo esto se suma que expandir el financiamiento para el comprador final no resuelve automáticamente el acceso al crédito para el desarrollador, que opera con una lógica distinta: plazos más cortos, tasas más altas y mayor exposición al riesgo de obra. Sin ese eslabón funcionando, la cadena tiene un límite.
Lo que los indicadores de julio y agosto muestran es un sector que sigue operando en el mismo registro de meses anteriores. La medida anunciada apunta a una restricción real y estructural del sistema, y el interés que generó en el sistema bancario sugiere que hay demanda por ese tipo de instrumento. Pero la distancia entre una política de financiamiento y su traducción en actividad está mediada por decisiones de mercado, condiciones de rentabilidad y tiempos que no dependen únicamente de la disponibilidad de fondos. El proceso, de darse, será gradual.
