Octubre 2024
El Frágil Escenario del Crédito Hipotecario en Argentina y sus Repercusiones en la Construcción
Desde la Consultora Pizavil, en julio, habíamos anticipado que, a pesar de los signos de recuperación en algunos indicadores clave de la construcción, las proyecciones para el tercer trimestre no eran alentadoras. Los datos recientes confirman nuestras predicciones: tanto el ISAC como el Índice Construya marcan caídas interanuales del 26% y 20%, respectivamente, a agosto. Los despachos de cemento, por su parte, han retrocedido un 26% en el mismo período.
Ilustración 1: A pesar de la tímida recuperación en Julio, los indicadores no encuentran sostenerse al alza
El repunte intermensual observado en julio no pudo mantenerse, y los primeros datos de septiembre sugieren que la tendencia negativa continuará. Esto se debe a una combinación de factores que afectan a los desarrolladores: el peso se ha apreciado, lo que incrementa los costos en dólares, y la demanda no ha logrado impulsar los precios al alza. A este panorama se suman otros costos estructurales, como la carga burocrática y la alta presión fiscal, que no hacen más que complicar el desarrollo inmobiliario.
Ilustración 2: la serie de precios, costos operativos y carga fiscal, muestra como se han comprimido los márgenes de ganancia a mínimos históricos, generando desincentivos a los proyectos de envergadura.
La débil reactivación del crédito hipotecario
Uno de los motores que se esperaba para la reactivación del sector era el crédito hipotecario. Sin embargo, estamos muy lejos del auge registrado en 2018. El volumen de créditos hipotecarios en dólares ajustados por inflación ha disminuido consistentemente, y aunque parece haber tocado fondo, no hay drivers claros que impulsen una recuperación. El gráfico de volúmenes de créditos en USD ajustados refleja esta realidad: un descenso continuo desde los máximos, con una estabilización reciente, pero sin señales de repunte.
Ilustración 3:la evolución de los créditos hipotecarios, marca piso en julio y una tímida recuperación. Lejos de los años de bonanza en el Macrismo.
Condicionantes estructurales en Argentina
En EE.UU., la capacidad de las familias para adquirir una vivienda se mide a través del Housing Affordability Index (HAI), un indicador clave que refleja si el ingreso promedio de una familia es suficiente para acceder a una vivienda media bajo las condiciones actuales de mercado. Un valor de 100 indica que el ingreso promedio es justo suficiente para comprar una vivienda típica; valores mayores a 100 sugieren que hay capacidad para afrontar la compra. Si bien en Argentina no contamos con un índice oficial de affordability, podemos usar proxies como los salarios promedio versus la evolución del costo del crédito hipotecario. Sin duda que estos no son consistentes con la idea de reactivación.
Los créditos hipotecarios en Argentina están mayoritariamente atados a las UVAs, una unidad que se ajusta con la inflación. Las tasas de estos créditos oscilan entre el 3,5% y el 8,5% anual en UVAs, lo que en un contexto de inestabilidad económica se traduce en una tasa efectiva en dólares considerablemente alta, comparada con otros mercados. Sin embargo, la tasa no es el único obstáculo.
El acceso al crédito también está limitado por la capacidad de financiamiento: los bancos solo cubren hasta el 80% del valor de la propiedad, lo que obliga a los tomadores de crédito a disponer del 20% restante. Pongamos un ejemplo concreto: para una vivienda cuyo valor es de 60 millones de pesos, un crédito hipotecario típico otorgaría 48 millones, dejando al tomador con la responsabilidad de cubrir los 12 millones restantes. Además, la cuota mensual de un crédito de 48 millones de pesos, a 20 años y con una tasa del 5%, rondaría los 440 mil pesos.
Ahora bien, con la restricción de que la cuota mensual no debe superar el 25% del ingreso familiar, esto implica que una familia necesitaría tener ingresos mensuales de al menos 2.1 millones de pesos para acceder a dicho crédito. Este nivel de ingresos está muy por encima del salario promedio nacional (RIPTE), que ronda el millón de pesos. Esta desconexión entre el costo del crédito y los ingresos familiares refleja la baja affordability en el mercado argentino, agravada por una tasa de pobreza que supera el 55%.
¿Hay alguna expectativa de mejora?
Las condiciones actuales del crédito hipotecario en Argentina lucen extremadamente restrictivas. El índice de affordability que mencionamos es bajo, y la debilidad macroeconómica impide que haya una demanda significativa. Aun así, si el país logra estabilizar su economía en el corto plazo, existe la posibilidad de que el ratio cuota/ingreso se vuelva más favorable para las familias, lo que mejoraría las posibilidades de acceso. Sin embargo, esto depende de varios factores, entre ellos una mayor estabilidad de precios y una baja en las tasas de interés.
Decisiones a corto plazo en un entorno volátil
La toma de un crédito hipotecario en el contexto actual no es una decisión sencilla. Más allá de la estructura de costos y tasas, la confianza en la estabilidad macroeconómica es un factor determinante. Si bien las tasas podrían ajustarse levemente a la baja en el futuro cercano, la clave está en que el país logre una mayor estabilidad. Si eso ocurre, la relación entre las cuotas y los ingresos familiares puede mejorar, creando un entorno más favorable para los créditos hipotecarios. Sin embargo, el riesgo persiste y cada decisión amerita un análisis personalizado.
¿Es una oportunidad para los inversores?
A pesar de las dificultades mencionadas, existe un factor que podría resultar atractivo para quienes buscan invertir en proyectos conservadores: los precios de los inmuebles en dólares se encuentran en niveles bajos debido a la apreciación del peso y la caída en la demanda. En este sentido, una reactivación del crédito hipotecario y una estabilización macroeconómica podrían impulsar los precios al alza en el mediano plazo.
Para aquellos inversores con capacidad de acceso a capital, este contexto representa una oportunidad de adquirir propiedades a valores relativamente bajos, con la posibilidad de obtener rendimientos interesantes si los precios se recuperan. Si bien el entorno económico sigue siendo volátil, aquellos que puedan soportar un horizonte de inversión más largo y tolerar los riesgos actuales podrían beneficiarse de la recuperación del mercado inmobiliario en dólares.