COMPRAR UN INMUEBLE: Alternativas y Perspectivas a largo plazo
Noviembre 2024
El siguiente artículo aborda un conjunto cuestiones relacionadas con la inversión en el mercado inmobiliario, desde las distintas perspectivas de los participantes involucrados, analizando la financiación de inmuebles y el conjunto de los procesos implícitos. Parte de intentar responder de manera precisa y resumida preguntas que suelen ser reiterativas y que siempre afloraran en momentos de toma de decisiones.
PREGUNTAS FRECUENTES DE LOS INVERSORES
1. SI TENGO DINERO PARA INVERTIR, ¿EN QUÉ CASO ES CONVENIENTE ADQUIRIR UN INMUEBLE?
Responder esta pregunta sin contexto puede ser poco relevante, ¿Cuánto dinero? ¿cómo está conformada tu cartera de activos? La respuesta pretende ser general, pero siempre es bueno entender que hay un análisis subjetivo previo, que muchas veces, es cierto, puede quedar de lado si la oportunidad que se presenta es muy conveniente en relación a mis objetivos o pretensiones.
Como inversor, lo que nos interesa es el retorno, y por lo general este se encuentra en la “oportunidad”. En inversiones inmobiliarias, la oportunidad puede erróneamente asociado a identificar un precio bajo, cuando en realidad deberíamos definirla como un momento o circunstancia en el que el precio de adquisición presenta una ventaja en relación con su potencial de revalorización y retorno. Así, la premisa básica para evaluar una buena oportunidad de inversión radica en identificar inmuebles que, por su precio actual, ofrezcan una proyección de apreciación futura. Por lo que no solo es importante el nivel (precio), sino que es la dinámica de esa variable la que hay que seguir. Si la demanda es sostenida y no hay sobreoferta, los precios tenderán a mantenerse y la rentabilidad no se verá comprometida.
En resumen, financieramente, ¡conviene adquirir un inmueble si hay oportunidad! Esa oportunidad tiene que ver con el contexto macroeconómico (tasas de interés y análisis comparativo con otras opciones financieras incluido) y con la zona elegida. Además, tienes que sumar tus gustos personales. Si todo eso está alineado, es un buen momento para aprovechar.
2. ¿QUÉ DEBO TENER EN CUENTA CUANDO ELIJO UN INMUEBLE COMO INVERSIÓN?
La persona que por lo general invierte en ladrillos es conservadora y busca estabilidad a largo plazo, sin embargo, es importante entender que no son inversiones libres de riesgo, de hecho, nada lo es en rigurosidad. Puede que durante un tiempo no consigas un inquilino o enfrentes problemas de impago, o la coyuntura atente contra los precios y la rentabilidad. Además, estás sujeto a gastos inesperados en mantenimiento o reparaciones. A pesar de ser una inversión relativamente estable, no es líquida, por lo que, si necesitas vender rápido, puede ser un desafío.
Hoy hay modelos de inversión en real state que minimizan estos riesgos y que claramente pueden constituir una opción conveniente, sin embargo, implica la renuncia en algunos casos a la convencionalidad implícita en este tipo de operaciones, que a la larga es una condición exigida por los inversores mas conservadores.
Las cuestiones de relevancia suelen estar sujetas a analizar: que la zona pueda seguir creciendo; que el mercado inmobiliario no esté en una burbuja de precios altos; que haya servicios públicos cerca; las propuestas de crédito hipotecario; tener claro el propósito (vivienda, alquiler, comercial, galpones).
3. ¿EXISTE LA POSIBILIDAD DE COMPRAR EN ARGENTINA UN INMUEBLE CON CRÉDITO Y QUE LA RENTA LO PAGUE?
A corto plazo, desde la matemática financiera es claramente imposible. Pero el análisis más quirúrgico me lleva a ejemplificar la conveniencia, no sin antes aclarar una cuestión importante: un crédito se financia a 20 años, la vivienda es más duradera por lo que es susceptible de generar flujo más allá de los 20 años. A corto plazo una inversión de US$60.000 en un departamento en la provincia de Tucumán, financiado con crédito otorgado en condiciones actuales, te obliga a pagar una cuota mensual de US$550 inicial aproximadamente. El alquiler puede compensarte menos del 40% de ese flujo (US$150 sería un buen proxy de cuota).
Que se convierte en una buena decisión desde lo financiero dependerá mucho de la revalorización de la zona, y por lo tanto de tu inmueble. Aún no se paga solo el crédito, pero si el inmueble sube, la rentabilidad futura de tu inversión también.
PREGUNTAS FRECUENTES A LOS COMPRADORES
1. ¿EN QUÉ CASO ME CONVIENE COMPRAR UN INMUEBLE?
Esta pregunta es realmente difícil de responder sin contexto. Es una decisión con un gran componente de análisis subjetivo, y muy sesgada por cuestiones culturales. Muchas veces, y ante la decisión de comprar un inmueble, el análisis financiero queda de lado, la conveniencia financiera queda relegada por el “quiero mi casa”.
El 70% de las operaciones inmobiliarias en el mundo se constituyen como proyectos de inversión, solo el 30% va destinado a compra de viviendas. En una prima el retorno, en la otra, un proyecto de vida.
2. ¿EN QUÉ CASOS CONVIENE COMPRAR CON CRÉDITO HIPOTECARIO?
En entornos económicos favorables, donde el ciclo acompaña, los créditos pueden ser una opción atractiva, ya que permiten conservar liquidez. Para aquellos que no tienen el capital suficiente, el análisis debe enfocarse en el ratio entre salario y cuota, y en la estabilidad de los precios en el largo plazo. Si los salarios aumentan consistentemente, la carga del crédito puede ir aligerándose con el tiempo.
3. SI TENGO EL DINERO EN MANO, ¿ME CONVIENE PAGAR EL INMUEBLE EN SU TOTALIDAD DE CONTADO?
Pagar en efectivo puede ser ventajoso si hay descuentos o mejoras en el precio, pero renunciar a la liquidez implica perder oportunidades de inversión alternativas. La decisión depende de la evaluación de las posibles ganancias futuras comparadas con el costo de oportunidad de inmovilizar el capital.
4. SI NO CUENTO HOY CON EL CAPITAL PARA COMPRAR UN INMUEBLE, ¿QUÉ OPCIONES TENGO?
Existen múltiples instrumentos en el mercado de capitales que, generalmente, por desconocimiento, desinterés o temor quedan fuera del radar de muchos inversores individuales y empresas. Esto significa que pierden oportunidades de optimizar el manejo de su capital de trabajo o de obtener mejores retornos sobre sus ahorros. En muchos casos, el análisis de inversión se limita a opciones como el plazo fijo o el dólar, las cuales no constituyen inversiones en sí, sino posiciones de cobertura, y a veces resultan insuficientes.
Instrumentos como acciones, Cedears, obligaciones negociables (ON), LECAP, BOCAP, y bonos soberanos han mostrado rendimientos en dólares en el último año que superaron ampliamente a las alternativas convencionales, impulsados por avances tecnológicos, cambios económicos fundamentales y un contexto internacional favorable.
Sin embargo, al recomendar activos, es esencial analizar el perfil y los objetivos del inversor, ya que la elección de instrumentos depende de factores altamente subjetivos. La diversificación es siempre una estrategia sólida para cualquier inversor. Armar un portafolio de inversiones en el mercado de capitales adaptado a tu perfil puede ser una excelente estrategia a largo plazo.
En cuanto a la inversión en propiedades en pozo, es importante evaluar factores como la ubicación, el potencial de crecimiento de la zona, la disponibilidad de servicios públicos, y la viabilidad de la obra. Estos elementos serán clave para determinar el rendimiento de la inversión en el futuro.
PREGUNTAS FRECUENTES DE LOS INQUILINOS
1. ME ESTOY POR INDEPENDIZAR, ¿QUÉ PORCENTAJE DE MI INGRESO DEBERÍA DESTINAR COMO MÁXIMO AL ALQUILER?
Un rango históricamente recomendado es entre el 20% y 25% de los ingresos, sin embargo, con el incremento en los costos de servicios y la pérdida de poder adquisitivo, este porcentaje puede necesitar ajustes para asegurar una estabilidad financiera.
PREGUNTAS FRECUENTES DE LOS VENDEDORES
1. SI TENGO UNA PROPIEDAD, ¿HOY ES CONVENIENTE VENDERLA? PROS Y CONTRAS.
Dependerá del objetivo. Si responde a una necesidad de liquidez inmediata o tienes una urgencia financiera, o bien solo es la búsqueda de mejores oportunidades en la economía real, vender puede ser una opción. Sin embargo, al comienzo hablamos de oportunidades, y en un mercado de inmuebles donde el precio está históricamente bajo, puede que no obtengas un buen negocio. Los pros incluyen la posibilidad de reinvertir en activos más líquidos y los contras serían la baja demanda actual, la excesiva oferta, y la posible revalorización futura del inmueble con un rebote de la economía impulsada por crédito.
SITUACIÓN DEL MERCADO Y PROYECCIONES ACTUALES
1. ¿QUÉ PUEDE LLEGAR A PASAR CON EL PRECIO DE LAS PROPIEDADES?
El precio de las propiedades depende de varios drivers, y cómo estos afectan la demanda y oferta determinando así, los precios. En Argentina, los precios de las propiedades en dólares han estado ajustándose a la baja en los últimos años. Son muchos factores que se conjugan, en un contexto de altas tasas de interés, alta nominalidad, pocos grados de libertad para ajustar contratos, un mercado de equity y bonos muy “bullish”, la inversión de este tipo quedo desalentada y genero un flujo de oferta importante que ayudo a comprimir precios. En medio, una crisis económica recurrente, condiciones macro inestables y poco acceso al crédito, prácticamente, dinamitaron la demanda.
Si vemos la dinámica de los precios desde 2018 a hoy encontraremos una correlación alta entre el precio de los inmuebles y el volumen de crédito hipotecario. Teniendo en cuenta esto, es lógico que exista tanta expectativa puesta en la recuperación de los créditos hipotecarios y, como consecuencia, que se repliquen los números de 2018.
Aún estamos lejos de esta situación debido al bajo nivel de salarios, poca accesibilidad al crédito y no hay un plan de estabilización per se. Si bien hay una incipiente recuperación en los precios, los drivers sólidos aun no aparecen y esta más relacionado a expectativas, por lo que no vemos que haya un upside fuerte al menos a largo plazo. Ahora bien, si las tasas siguen presionando a la baja y a su vez la macroeconomía tiende a estabilizarse, el escenario es optimista.
2. ¿ES CIERTO QUE CONVIENE ALQUILAR VERSUS COMPRAR?
Si el hecho de alquilar afecta negativamente tu tranquilidad o bienestar, comprar una vivienda puede ser una elección lógica. Sin embargo, para aquellos interesados en maximizar el rendimiento de su capital, posponer la compra de una vivienda propia en favor de invertir en activos más líquidos y dinámicos, o en la economía real, puede resultar una estrategia financiera inteligente. Mantener el capital disponible permite aprovechar oportunidades de inversión y, en muchos casos, acceder a la vivienda propia a través de un financiamiento más conveniente cuando surja una ocasión favorable para el apalancamiento.
Existen ejemplos de inversores de alto perfil que priorizaron otras formas de inversión antes de adquirir una vivienda, postergando esta decisión hasta más avanzada edad. No obstante, la elección de comprar o alquilar una propiedad depende de la situación financiera particular de cada persona y del contexto económico. Si no se cuenta con capital previo, la adquisición de una vivienda puede verse como una forma de evitar los costos del alquiler y comenzar a construir un patrimonio propio. Sin embargo, muchas veces no se consideran los costos directos e indirectos de inmovilizar el capital en una propiedad, lo que puede limitar otras oportunidades de inversión.
En países como el nuestro, donde el deseo de la casa propia suele ser un valor culturalmente arraigado (69,9% es el ratio de propietarios en Argentina, 42% en Alemania, 65% en EEUU), a menudo se toma esta decisión sin un análisis financiero completo. Desde una perspectiva estrictamente económica, este impulso puede considerarse un error conceptual, ya que no se evalúan adecuadamente otros factores como los retornos de diferentes activos, las condiciones crediticias, y el costo de la liquidez. La posibilidad de diversificar y obtener mejores rendimientos a través de inversiones en el mercado de capitales o en la economía real, si bien es una opción interesante, es poco contemplada, quedando muchas veces eclipsada por el deseo cultural de adquirir una vivienda.
